ก่อนที่เราจะตัดสินใจซื้ อบ้านหรือที่ดิน เราต้องศึกษาข้ อมูลให้ดีก่อนว่า ที่ดิน มีกี่ประเภท กี่ชนิด เพราะปัจจุบันที่ดิน ถูกแบ่งออ กเป็นหล า ยประเภท มีทั้งแ บ บเป็นก ร ร มสิทธิ์ที่ดินและเอกสารสิทธิที่ดิน ประเภทต่างๆ มีทั้งแ บ บคนทั่วไปอ ย่ างเราๆ
สามารถซื้ อข า ย แลกเปลี่ยนการครอบครองได้ต ามกฎหมาย และก็แ บ บที่รัฐบาลออ กสิทธิให้ใช้ประโยชน์ แต่ไม่อนุญาตให้ครอบครอง หรือซื้ อข า ยโอนสิทธิกันได้ ซึ่งทำให้เกิดความเข้าใจผิ ดระหว่างผู้ซื้ อผู้ข า ย จนเกิดข้ อพิพาทฟ้องร้องให้เห็นกันอยู่บ่อยๆ
สำหรับใครที่เป็น มือใหม่ ที่ต้องการจะซื้ อข า ยที่ดิน หรือใครที่กำลังจะรับช่วงต่อ รับมรดกจากทางบ้าน ควรจะมีความรู้ด้ านนี้ติดตัวไว้ เผื่อในกรณีที่มีคว ามจำเป็นต้องซื้ อข า ยที่ดิน จะได้มีความมั่นใจ และรู้ทันคนอื่นเขาด้วย
โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงก ร ร มสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออ กให้ต ามประมวลก ฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอ กจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว ซึ่งออ กให้ต ามกฎหมายเก่า
แต่ก็ถือว่ามีก ร ร มสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดินถือว่า มีก ร ร มสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่ างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ ามาเกี่ยวข้ องกับท รั พ ย์สิน โดยมิชอบด้วยกฎหมาย
โดยโฉนดที่ดินต ามก ฎหมายบ้านเรานั้น มีหลากหล า ยประเภท มีทั้งที่สามารถซื้ อข า ยได้ และซื้ อข า ยไม่ได้ มีทั้งแ บ บโอนก ร ร มสิทธิ์ได้ หรือบางอย่ างเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิก ารทำมาหากินเท่านั้น และวิ ธีการสังเกตุนั่นก็คือ ดูที่สีของตราครุฑที่อยู่บนโฉนด ซึ่งมีความหมายแตกต่างกัน ดังที่เราได้นำม าฝากต่อไปนี้
ครุฑสีเขียว
คือหนังสือรับรองก ารทำประโยชน์ ประเภท น.ส.3 ก. ซึ่งออ กในท้องที่ที่มีระว างรูปถ่ายทางอากาศ เป็นเอกส ารที่ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ใช้สำหรับเป็นหนังสือคำรับรองจากพนักงาน เจ้าหน้าที่
ว่าเราได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นๆ มีการระวางรูปถ่ายท างอากาศเป็นหลักแหล่ง คุณสมบัติใกล้เคียงกับโฉนด ซื้ อข า ย จำนองธนาคารได้ และสามารถไปยื่นเรื่องเปลี่ย นเป็นโฉนดที่ดินได้ในอนาคต
ครุฑสีแดง
คือโฉนดที่ดิน น.ส.4 เป็นเอกส ารแสดงก ร ร มสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด สามารถซื้ อข า ย และโอนได้ถูกต้องต ามกฎหมาย โฉนดที่ดินที่มีครอบคร องกันเกือบทั้งหมด ก็เป็นครุฑแดงตัวนี้ โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในตัวเมือง ส่วนโฉนดหลังแดงจะเป็นเอกส าร น.ส.4 ซึ่งจะระบุด้านหลังโฉนดว่า ห้ามโอนภายในระยะเวลา 5-10 ปี
ครุฑสีดำ
คือหนังสือรับรองก ารทำประโยชน์ ประเภท น.ส.3 และ น.ส.3 ข. จำง่ายๆ ว่า 2 อันนี้ไม่มีระวางรูปถ่ ายทางอากาศ เป็นเอกส ารที่ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ใช้สำหรับเป็นหนังสือรับรอง
เพื่อแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองของเจ้าของ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่ างเป็นทางการ ไม่มีระวางรูปถ่ายท างอากาศที่แน่ชัด จะซื้ อข า ยต้องรอปร ะกาศจากราชการ 30 วัน
ใบจอง (น.ส. ๒)
คือหนังสือที่ทางร าชการออ กให้ เพื่อเป็นการแสดงคว ามยินยอมให้ครอบครอง ทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่ วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออ กให้แก่ราษฎร ที่ทางราชการได้จัดที่ดินใ ห้ทำกินต ามประมวลกฎหมายที่ดิน
ซึ่งทางราชการจะมีประก าศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราวๆ ในแต่ละท้องที่ และผู้ต้องการจับจอง ควรคอยฟังข่าวของทางราชการ สำหรับผู้ที่มีใบจองจะต้องเริ่มทำปร ะโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือน
ต้องทำประโยชน์ในที่ดิ นให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่ างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้
เว้นแต่จะตกทอ ดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ต ามเ งื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้น มาขอออ กห นังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองก ารทำประโยชน์ หรือโฉนดที่ดินนั้น จะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอน ต ามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
แต่ถ้าหากท่านปล่อ ยที่ดินให้เป็นที่รกร้าง ว่างเปล่า ไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิ นปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดิน มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อ กัน
ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเ ป็นของรัฐต ามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่ นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ โดยท่านไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปีติดต่อ กัน
บุคคลที่เข้าครอบครองนั้น ก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้ก ร ร มสิทธิ์ในที่ดินนั้น โดยการครอบครองได้ และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข)
ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ท่านก็จะเ สี ยสิทธิ ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่าน มีเอกส ารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์ และดูแลรั ก ษ าให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของท่าน และเป็น มร ด กให้แก่ท าย าทของท่านต่อไป
ที่มา sit-smiling
